O údržbě už jsme hovořili všeobecně. Nyní je na čase přejít od všeobecného ke konkrétnímu a povědět si více o jednotlivých druzích údržby.
Operativní údržba je z definice neplánovaná – v tom smyslu, že nebyl stanoven její termín ani rozsah ještě před událostí, která způsobila nutnost onoho urgentního zásahu. (Neplánovanou údržbou, nebo též údržbou po poruše ji nazývá i norma ČSN EN 60300-3-14.) Dobrý facility manažer samozřejmě počítá s možností, že může nějaká porucha nastat, a je na takovou možnost připraven. Podstatou operativní údržby je navrátit ten stav, ve kterém je objekt schopen plnit svou funkci. To neznamená, že naženete do budovy četu oprávářů jen proto, že se někomu ohnul plech na dopisní schránce. Drobné závady jsou přijatelné, pokud neovlivňují bezpečnost provozu nebo nezhoršují výkonnost závadové věci mimo stanovené únosné meze. Jestliže náklady na odstranění následků takové závady či poruchy nepřevyšují náklady na údržbu pravidelnou, může se s uvedením do optimálního stavu počkat na plánovaný termín. Při závažném nedostatku je však nezbytné provést údržbu operativně, stejně jako analyzovat, proč k poruše došlo, a zavést taková opatření, aby se situace neopakovala. Příkladem závady vyžadující operativní údržbu budiž prasklé vodovodní potrubí nebo špatně fungující elektronické otevírání dveří.
